台州要账公司成功调解一起物业服务合同纠纷

台州要账公司成功调解一起物业服务合同纠纷，某物业公司状告某地产公司拖欠其物业费，法院判赔达160余万元。该案后经市中院二审驳回上诉维持原判、省高院再审作出裁定驳回再审申请。2024年8月，换成地产公司将物业公司诉至法院，要求物业公司返还私自收取的停车费160余万元。地产公司与物业公司从合作伙伴演变成对簿公堂。

地产公司与物业公司因两项核心争议僵持不下：一方面，地产公司因项目收尾阶段的服务争议，拖欠物业公司大量物业管理费及公摊费；另一方面，物业公司为弥补欠费损失、缓解经营压力，将地产公司项目配套的停车位对外出租，地产公司称未经其同意，系物业公司私自出租。双方各执一词，沟通数十次均无结果，为此具状诉至法院。眼看矛盾即将升级，物业公司代理律师廖乐发和兴泰法庭经办法官戴阿福积极开展调解，力争从源头实质消弭双方争议。调解工作没有直接谈“谁对谁错”，而是先从“厘清问题”开始。

第一步：抽丝剥茧，锚定争议核心

首先，廖律师与戴法官分别同双方沟通，共同逐一梳理争议点——地产公司认为“物业公司提供服务期间，小区内部管理一片混乱，物业服务效果极差，遭到业主大量的投诉。且未经地产公司同意，私自将停车位对外出租，不应全额缴费并要求赔偿”；物业公司则反驳“物业服务已按合同约定完成，地产公司迟迟未缴费导致运营困难，才对外出租车位以维持公司日常经营，出租行为地产公司明知且同意”。其后，廖律师调取了双方签订的《物业服务合同》及此前的诉讼相关材料，重点核查“物业费支付条件”及“车位权属及使用约定”两项关键条款，逐步明确：地产公司无权以“服务争议”直接拒缴物业费，需提供具体服务瑕疵证据予以证明；物业公司私自出租车位确实违反合同中“车位使用需双方协商”的约定。双方在本案中的争议原因逐步明朗起来。

第二步：中立沟通，打破对立情绪

了解情况后，廖律师并不急着开调解会，而是揣着笔记本在地产公司和物业公司之间跑了十余趟，甚至在下班后蹲守在地产公司负责人楼下停车场，只为拉进与双方当事人的心理距离。进门不先说法律条文，只坐下来倾听地产公司负责人诉说服务不到位的具体细节，又跟着物业经理一笔笔算车位维护、人工的成本账。每次聊完，廖律师临走总会说一句：“你们的难处我都记着，咱慢慢找双方都能接受的法子。”

就这样，随着廖律师的一次次的谈话谈心，双方紧绷的态度渐渐松了些。随后，廖律师组织双方进行第一次面对面调解。起初，双方代表仍情绪激动，互相指责。廖律师没有打断，而是先引导双方“只说问题，不贴标签”——让地产公司列出认为服务不达标的具体事项，让物业公司说明租车位的实际成本压力。待双方情绪平复后，他才从法律角度提醒：“若走诉讼，不管一审法院如何判决，后续大概率还有二审甚至再审，双方不仅还要花1-2年的时间，同时还需承担高额的律师费、诉讼费、保全费、执行费等，且判决结案可能导致双方矛盾进一步升级，后续良性合作将沦为空谈，最终导致双方及全体业主利益大大受损；而调解能在最大限度保障双方利益的同时，减少时间和经济成本，亦能使得小区的日常物业管理回归正常。”释明利弊后，双方都表示愿意坐下来协商调解方案。

第三步：定制方案，平衡双方利益

基于法律依据和双方诉求，廖律师在与戴法官探讨后提出了一套“双向让步、诉求靠拢”的调解方案：

一是确定以2024年10月31日为截止时间点，核定地产公司尚需支付物业公司的物业费用以及物业公司应退还地产公司的停车费，进行相互抵扣；

二是确定从2024年11月起至物业公司服务期终止，地产公司允许物业公司自行出租车位，租金归物业公司所有，物业公司不再向地产公司主张未售车位的物业管理费等费用。

方案雏形形成后，廖律师及戴法官又十余次对双方释法说理，并修改完善方案细节。因调解方案能够彻底解决地产公司与物业公司的核心分歧问题，方案最终得到双方的认可和接受。最终，在廖律师和戴法官的见证下，地产公司与物业公司签订了《调解协议书》，详细约定了双方各项义务的履行时间和违约责任。不仅避免了一场耗时耗力的诉讼，还为双方保留了后续合作的可能。